明明白白我的房
　　——解读《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》
　　□邹洁 记者喻晓佩 特约记者王继亮

　　记者从赣州市房管局了解到，《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》已于近日正式实施，《规则》共分十一个部分，主要内容包括：一般规定、计算建筑面积的范围、特殊部位的面积计算、共有建筑面积的分摊原则、部位和方法等。而购房户最关心的莫过于以下几个方面的问题。

　　怎样才叫一幢房
 
　　《房产测量规范》只是规定幢是指一座独立的包括不同结构和不同层次的房屋。而《规则》结合实际，对如何分幢进行了进一步的明确。
 
　　地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一幢处理。同一建筑中的不同建筑塔楼各自视为一幢处理。计算容积率的半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理。

　　阳台面积如何算
   
　　随着房屋建筑式样多元化，住宅的阳台也出现了多样化，尤其是在复式、跃层等新型住宅设计中出现的阳台形式可谓五花八门，不但看晕了购房户，也搞懵了测算面积的。
   
　　《规则》规定：阳台建筑面积分封闭或未封闭来计算建筑面积。封闭的阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；现代设计中，不一定每层楼都设计有阳台，比如，一幢住宅楼一楼到六楼内部户型相同，四楼有阳台，五六楼没有阳台，在屋顶上为整体外观造型做了上盖。这种特点的楼房阳台样式就不能计算建筑面积。即上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊，不计算建筑面积；对于一些特殊设计的阳台，如房屋的平台、花台、晒台（露台）、挑台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

　　凸窗与落地窗
　　 
　　凸窗与落地窗如何认定？究竟应不应该计算面积？《房产测量规范》对此没有做过明确规定，全国各地对凸窗及落地窗的认定及计算也五花八门。在《规则》中进行了明确：凸窗是指凸出房屋外墙面，且底平面高于室内地坪的窗。落地窗是指凸出房屋外墙面，且底平面和室内地坪面高度一致的窗。
 
　　凸窗不算建筑面积
 
　　突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸窗、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙，地下室内无顶盖的采光井，不计算建筑面积。
 
　　落地窗可算建筑面积
 
　　当落地窗其窗体高度大于或等于2.20米时,落地窗可计算建筑面积。

　　室内楼梯怎样算
 
　　对于室内楼梯建筑面积的计算，《房产测量规范》对此没有做过明确规定，《规则》明确了室内楼梯的面积计算：
 
　　（1）穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。
 
　　（2）住宅室内楼梯间隔的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯间隔的净宽度大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，楼梯间隔空间面积应扣减。

　　室外楼梯与台阶
 
　　在房屋测绘中，对如何界定室外楼梯与台阶一直存在争议。《规则》对此作出了明确的规定：
 
　　室外楼梯与台阶的界定
 
　　（1）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯。
 
　　（2）位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。
 
　　室外楼梯按有无顶盖来计算建筑面积
 
　　《规则》规定：属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。无顶盖的（含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的）室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。
 
　　台阶不计算建筑面积
 
　　《规则》规定：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸窗、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙，地下室内无顶盖的采光井，不计算建筑面积。

　　花池、空调机位
   
　　在《规则》中，对花池、空调机位的建筑面积的计算是否能算、如何算进行了明确规定：
  
　　（1） 悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。
 
　　（2） 位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与其相连的建筑空间视为一体计算建筑面积。

　　哪些不能算面积
 
　　《房产测量规范》规定了以下10类建筑物部位不能计算建筑面积：
 
　　（1）层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室；
 
　　（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等；
 
　　（3）房屋之间无上盖的架空通廊；
 
　　（4）房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池；
 
　　（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台；
 
　　（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；
 
　　（7）利用引桥、高架桥、高架路的桥(路)面作为顶盖建造的房屋；
 
　　（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋；
 
　　（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；
 
　　（10）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
 
　　《规则》则对不能计算建筑面积的范围新增了若干规定，如：
 
　　1.上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊，不计算建筑面积；
 
　　2.临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积；
 
　　3.与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；
 
　　4.屋顶防雨挑檐；
 
　　5.阁楼层檐口以上用结构层（楼板）全封闭（与阁楼不相通）的视为隔热层，不计算建筑面积；
 
　　6.无永久性上盖的室外车道；
 
　　7.用作公共休憩的亭、塔，绿化带场所的公共设施，以及为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位；
 
　　8.其他不符合技术规范的建筑物和构筑物。

　　哪些不能分摊面积
 
　　通常购房户面对房屋面积测算，会觉得云里雾里，不知所云，这是因为分摊面积的计算必须通过专业的公式和精确的测算来完成，一般业主很难掌握，而且分摊过程也不是三言两语就能解释明白的。正因如此，才会令购房户觉得房屋分摊面积太玄乎。如果分摊面积测算过程太复杂太专业难以掌握，建议购房户不妨掌握所购房屋的分摊面积的组成部位，尤其是要了解哪些共用建筑面积不能用作分摊，以防“吃亏”。
 
　　《规则》在原规定基础上，进一步细化了不分摊的共有建筑面积的规定，主要有：
 
　　1.人防工程；
 
　　2.已出售给产权人独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等；
 
　　3.用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施；
 
　　4.用作公共事业、市政建设的建筑物；
 
　　5.层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积；
 
　　6.物业用房、为多幢房屋服务的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房，以及会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等经营性用房；
 
　　7.架空层中的架空部位。

　　共用地下室由谁分摊
 
　　对地下室共有建筑面积该由谁分摊？在《房产测量规范》中没有明确。此次《规则》对此进行了明确：
 
　　地下室相通，地面上独立的两幢或两幢以上的房屋，以规划部门确定的室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积，地下层内为地上服务的共有建筑面积不予分摊。
 
　　地下部分与地上部分同属一幢房屋时，地下室不计容积率时，地下室与地下共有部位单独计算建筑面积，地下共有部位列入不分摊的共有建筑面积；地下室计容积率时，地下室建筑面积计入全幢建筑面积，处于地下部分的共有部位由使用该共有部位的范围分摊。
 
　　地下室车道和专门服务于车位的其他公共走道面积，由地下室各车位按套内建筑面积分摊。
 
　　单幢房屋的地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方法：
 
　　（1）出入口设在该幢房屋主墙外，其建筑面积列入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。
 
　　（2）出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积列入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。
 
　　（3）出入口设在该幢房屋主墙内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积列入幢共有建筑面积进行分摊。
   
　　今后，我市的购房户可按照《赣州市房屋建筑面积计算规则（试行）》认认真真搞清楚自己买的房到底有多大，相信随着相关法规的进一步健全完善，消费者的权益将日益得到保障，房地产市场也会朝着更加良性循环的方向发展。